자녀에게 집을 싸게 팔고 싶은데...(세금과 법적 고려사항)

자녀에게 시세보다 저렴하게 집을 양도하려는 부모님들은 세금 문제를 잘 이해하고 준비해야 합니다. 시세보다 싸게 팔아 자녀에게 혜택을 주고, 부모님도 양도소득세를 줄이려는 의도가 있을 수 있지만, 이러한 거래는 세법에서 특정 조건을 만족하지 않을 경우 증여세나 추가적인 양도세 문제가 발생할 수 있습니다. 이 글에서는 자녀에게 저가로 집을 양도할 때 발생할 수 있는 세금 문제와 법적 고려사항을 알아보겠습니다.

 

1. 자녀에게 집을 싸게 양도할 때 발생하는 세금

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양도소득세와 부당행위계산부인

부모님이 자녀에게 시세보다 저렴하게 집을 양도할 때, 세법에서는 이를 정상적인 거래로 보지 않고, "부당행위계산부인" 조항을 적용할 수 있습니다. 이 조항은 거래가 시가를 반영하지 않을 경우, 시가를 기준으로 세금을 재계산하도록 합니다.

 

부당행위계산부인의 적용 기준

부당행위계산부인은 다음의 조건을 만족할 때 적용됩니다:

• 시가와 대가의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상인 경우, 더 작은 금액을 기준으로 합니다.
• 공식: 시가 - 대가 ≥ min (3억 원, 시가의 5%)

예를 들어, 시가 10억 원인 집을 자녀에게 6억 원에 팔았다면, 시가와 대가의 차이는 4억 원입니다. 4억 원은 3억 원보다 크고, 시가의 5%인 5천만 원보다 훨씬 큽니다. 따라서 이 경우에는 부당행위계산부인이 적용됩니다.

 

시가란?

 

부당행위계산부인 시 양도세 재계산

부당행위계산부인이 적용되면, 부모님은 시가(예: 10억 원)를 기준으로 양도소득세를 계산하게 됩니다. 실제 거래 금액이 아니라 시가로 계산되므로, 예상했던 양도소득세보다 더 많이 낼 수 있습니다.

 

저가 양수에 따른 증여세

자녀가 시세보다 저렴하게 집을 구매하면, 그 차익은 자녀가 부모님으로부터 이익을 얻은 것으로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.

 

저가 양수에 따른 증여세 부과 기준

증여세는 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상일 때 부과됩니다. 이 기준도 작은 금액을 적용합니다.

• 공식: 시가 - 대가 ≥ min (3억 원, 시가의 30%)

예를 들어, 시가 10억 원인 집을 자녀에게 6억 원에 팔았다면, 시가와 대가의 차이는 4억 원입니다. 이 차이는 시가의 30%인 3억 원보다 크므로, 자녀는 1억 원(4억 원 - 3억 원)에 대해 증여세를 납부해야 합니다.

 

 

2. 사례로 이해하는 세금 계산

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사례 1: 시가 11억 원인 아파트를 6억 원에 자녀에게 양도하는 경우

• 양도소득세: 부모님은 시가 11억 원을 기준으로 양도소득세를 계산해야 합니다. 실제 거래 금액인 6억 원이 아닌 11억 원을 기준으로 하므로, 예상보다 높은 양도세가 부과됩니다.
• 증여세: 자녀는 시가와 대가의 차이 5억 원에서 시가의 30%인 3억 원을 제외한 2억 원에 대해 증여세를 납부해야 합니다.

 

사례 2: 시가 8억 원인 집을 5억 원에 양도하는 경우

• 양도소득세: 시가와 대가의 차이는 3억 원으로, 시가의 5%인 4천만 원보다 크므로 부모님은 시가 8억 원을 기준으로 양도소득세를 계산해야 합니다.
• 증여세: 시가와 대가의 차이 3억 원이 시가의 30%인 2억 4천만 원보다 크므로 자녀는 6천만 원(3억 원 - 2억 4천만 원)에 대해 증여세를 납부해야 합니다.

 

3. 특수관계인 사이의 실제 거래 요건

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세법에서는 특수관계인(부모-자녀 등) 사이의 거래에 대해 실제 매매대금이 오가는지를 확인합니다. 이 과정에서 자금 출처 확인이 필요할 수 있으며, 거래가 실제로 이루어졌음을 입증해야 합니다.

 

기준시가로 양도 시 유의사항

기준시가로 양도하는 경우에도 국세청은 평가심의위원회를 통해 추가적인 양도소득세를 추징할 수 있습니다. 이는 기준시가가 시가와 현저하게 다를 때 발생할 수 있습니다.

 

결론

자녀에게 시세보다 저렴하게 집을 양도하려는 경우, 세금 문제를 정확히 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 세법에서는 부당한 거래를 방지하기 위해 양도소득세와 증여세 규정을 엄격히 적용하고 있습니다. 따라서 이러한 거래를 계획할 때는 전문가의 상담을 통해 적절한 조치를 취하는 것이 바람직합니다.

위의 내용을 참고하여 자녀에게 효율적으로 재산을 이전하고, 불필요한 세금 문제를 피하는 데 도움이 되길 바랍니다.