집주인이 보증금 안돌려줄때 어떻게 해결할 수 있을까?(전세금 반환)

최근 부동산 시장에서 깡통전세 문제가 크게 이슈가 되고 있습니다. 집값이 떨어지면서 전세금을 돌려받지 못해 걱정하는 세입자들이 많아지고 있는데요, 전세 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하면서 여러 문제가 불거지고 있습니다. 오늘은 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 어떻게 대응할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

 

깡통전세란?

깡통전세는 전세금이 집값과 비슷하거나 더 높은 상황을 말합니다. 집값이 하락하면 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 되는 것이죠. 최근 집값이 하락세를 보이면서, 이런 깡통전세가 문제가 되고 있습니다.

 

예를 들어, 김내집 씨(가명)는 2년 전 이건주 씨(가명)에게 전세금 3억 원으로 전세 계약을 맺었고, 이제 계약이 만료되어 전세금을 돌려받고 이사를 가려고 합니다. 하지만 임대인 이건주 씨는 보유한 다른 주택들에서 새로운 세입자를 구하지 못해 전세금을 돌려줄 수 없다고 하며 난감한 상황이 벌어졌습니다. 이런 상황에서 세입자는 어떻게 대처할 수 있을까요?

 

깡통전세 감별하기

 

전세금을 돌려받는 방법

전세금을 돌려받지 못한 세입자는 몇 가지 법적 절차를 통해 대응할 수 있습니다. 대표적으로 임차권등기명령 신청, 지급명령 신청, 그리고 경매신청이 있습니다. 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.

1. 임차권등기명령 신청

전세 계약이 끝난 후에도 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가면 대항력과 우선변제권을 잃게 될 수 있습니다. 대항력과 우선변제권이란, 세입자가 다른 채권자보다 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이를 유지하려면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

 

임차권등기명령이란, 법원에 신청하여 임차인이 해당 부동산에 대한 임차권을 등기부등본에 남기는 절차입니다. 이렇게 하면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되어 경매 등의 상황에서 우선적으로 전세금을 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있어 빠르게 대응할 수 있는 장점이 있습니다.

2. 지급명령 신청

전세금을 돌려받지 못한 상황에서는 지급명령을 신청할 수 있습니다. 지급명령은 임대인에게 전세금을 지급하라는 법원의 명령을 요청하는 절차로, 임대인을 심문하지 않고도 빠르게 진행됩니다. 법원에서 지급명령이 나오면, 임대인은 이에 응해야 하며, 지급명령 이후에도 전세금을 지급하지 않으면 경매 신청을 통해 강제 집행할 수 있는 권리가 생깁니다.

 

지급명령은 시간이 오래 걸리지 않으며, 임대인이 이의 제기를 하지 않는다면 한 달 이내에 처리될 수 있습니다. 이 과정에서 임차인은 지연이자도 받을 수 있는데, 지급명령이 내려진 후에는 전세금에 대한 지연이자가 12%까지 올라갑니다.

3. 경매 신청

만약 임대인이 끝내 전세금을 돌려주지 않으면, 마지막으로 경매를 신청할 수 있습니다. 경매를 통해 집을 매각하고 그 매각대금으로 전세금을 돌려받는 것이죠. 임차권등기명령을 통해 선순위 채권자로서의 지위를 확보한 상태라면, 경매에서 우선적으로 전세금을 받을 수 있습니다.

 

예를 들어, 김내집 씨가 2018년에 전세금을 3억 원으로 계약하고 확정일자를 받았다고 가정해 봅시다. 그 아파트에 대출 2억 원이 잡혀 있다면, 경매로 해당 집이 5억 원에 팔렸을 경우 먼저 대출금 2억 원이 상환되고, 나머지 3억 원을 김내집 씨가 받아갈 수 있습니다. 이처럼 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있는 방법이 경매 신청입니다.

형사적 대응: 사기죄 성립 여부

전세금을 돌려받지 못한 상황에서 임대인이 고의적으로 반환 능력이 없는 상태에서 계약을 체결했다면, 이는 사기죄로 고소할 수 있습니다. 그러나 임대인의 경제적 상황이나 의도에 따라 사기죄 성립 여부는 달라질 수 있습니다.

 

만약 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이 없음을 알고 전세 계약을 체결했다면, 사기죄가 성립할 수 있습니다. 그러나 최근 집값 하락으로 인해 불가피하게 전세금을 돌려주지 못하는 경우라면, 사기죄로 인정되기 어렵습니다. 이런 경우에는 민사 절차를 통해 해결하는 것이 일반적입니다.

임차권등기명령, 꼭 기억하세요

전세금을 돌려받기 전 이사를 가야 할 상황이라면 임차권등기명령을 꼭 신청해야 합니다. 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지해야 집이 경매로 넘어가더라도 전세금을 보호받을 수 있기 때문입니다.

 

이와 더불어, 전세금 반환을 위해 법적 절차를 진행하는 과정에서 전문가의 도움을 받는 것도 추천드립니다. 법무사를 통해 임차권등기명령 신청 및 지급명령을 빠르게 진행할 수 있으며, 이를 통해 소송 없이도 문제를 해결할 수 있는 경우가 많습니다.

 

임차권등기명령 방법, 신청서 양식

 

결론

집값이 하락하면서 깡통전세와 전세금 반환 문제가 심각해지고 있습니다. 이런 상황에서 임차인이 할 수 있는 법적 절차를 잘 알아두는 것이 중요합니다. 임차권등기명령, 지급명령, 경매 신청과 같은 방법을 통해 전세금을 돌려받을 수 있으며, 필요시 법무사나 변호사와 같은 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 선택입니다.

 

전세금을 지키기 위해서는 신속한 대응이 필수입니다. 만약 전세금 반환이 지연된다면, 적극적인 대처로 소중한 전세금을 보호하세요.