전세계약할때 주의사항 4가지

2024년 7월 17일부터 공인중개사법이 개정되면서 전세 계약 시 세입자를 더 안전하게 보호하기 위한 조치들이 강화되었습니다. 전세 사기를 방지하고, 계약 과정에서 불이익을 최소화하기 위해 다음과 같은 필수적인 정보를 꼭 확인하세요.

1. 선순위 권리 관계 확인하기

전세 계약을 체결하기 전에 선순위 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다. 공인중개사는 집주인의 체납 세금, 선순위 세입자의 보증금 등 부동산의 선순위 권리 관계를 자세히 설명해야 합니다. 이때 중요한 점은 등기부등본이나 건축물대장에 기재된 정보뿐만 아니라 임대인이 제출하거나 열람에 동의한 정보를 모두 설명해야 한다는 것입니다. 설명이 끝나면, 이러한 내용을 서류로 작성하여 임대인과 임차인의 서명을 받아야 합니다.

• 선순위 권리관계 확인 방법 : 인터넷등기소, 무인민원발급기, 법원방문

인터넷 등기소 바로가기

 

선순위 임차인 여부확인 방법

 

임차인이 전세주택의 선순위권리관계 확인할 수 있다

 

 

 

2. 임차인 보호제도 확인하기

임차인은 소액 임차인 보호제도에 대해 반드시 알아야 합니다. 공인중개사는 임차인의 보증금이 담보 설정 순위와 상관없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위와 최우선 변제금에 대해 설명해야 합니다. 최우선 변제금이란, 소액 임차인이 보증금을 돌려받을 때 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 금액을 의미합니다. 지역과 보증금 규모에 따라 최우선 변제금의 금액이 다르므로, 계약 전에 해당 금액과 보호 범위를 명확히 확인해야 합니다.

 

공인중개사 임차인보호 설명 의무 강화

 

3. 부동산 안내자의 신원 확인하기

부동산에서 현장 안내를 받게 될 때, 안내하는 사람이 공인중개사인지 중개보조원인지 명확히 구분해야 합니다. 중개보조원이 부동산 매물을 광고하거나 계약을 진행하는 것은 불법이기 때문에, 이들이 개입한 계약은 문제가 될 수 있습니다. 따라서, 계약을 진행하기 전에 안내자의 자격과 신원을 확인하는 것이 중요합니다.

 

공인중개사, 중개보조원 확인 방법

 

4. 관리비 금액 확인하기

전세 계약 시 관리비와 관련된 사항도 중요하게 다뤄야 합니다. 공인중개사는 관리비가 얼마인지, 관리비에 어떤 항목이 포함되어 있는지 정확하게 설명하고, 이를 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 명시해야 합니다. 관리비는 장기적으로 큰 비용이 될 수 있으므로, 계약 전에 명확히 확인하고 계약서에 기록해 두는 것이 필수적입니다.

 

전세 계약 전 필수 체크리스트

전세 계약을 안전하게 체결하기 위해서는 다음 사항들을 꼭 확인해야 합니다:

1. 적정 전세가격과 전세가율 확인
   • 서울시 전세가격상담센터를 통해 적정 전세가격을 확인할 수 있습니다.
   • 전세가율이 80%를 초과하면 위험할 수 있으므로, 주의가 필요합니다.
2. 등기부등본 확인
   • 임차 주택의 근저당, 대출 여부, 압류, 처분금지 등의 권리 제한 사항을 확인해야 합니다.
   • 등기부등본은 인터넷등기소나 무인민원발급기에서 열람할 수 있습니다.
3. 건축물대장 확인
   • 주택이 무허가, 불법건축물이 아닌지 확인하고, 주택용도로 등록된 건물인지 반드시 체크해야 합니다.
   • 정부24나 모바일 애플리케이션을 통해 열람 가능합니다.
4. 임대인 체납세금 확인
   • 임대인의 미납국세가 있는 경우, 주택이 경매나 공매로 처분될 위험이 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
   • 전국 세무서를 방문하여 열람 신청이 가능합니다.
5. 공인중개사 및 집주인 신원 확인
   • 공인중개사가 자격등록 후 정상 영업 중인지 확인하고, 계약 당사자가 등기부등본과 건축물대장 상의 소유자와 동일한지 확인해야 합니다.
6. 중개물건 등록 확인
   • 계약하려는 물건이 지역 내 다수의 중개업소에 등록되어 있는지 확인해야 합니다.
7. 보증보험 확인
   • HUG(주택도시보증공사) 등의 보증보험에 가입할 수 있는지 여부를 확인하세요.

깡통전세 주의

깡통전세란 주택의 매매가격보다 선순위 근저당권(대출 등)이나 채권(전세보증금 등)이 더 많아, 주택을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없는 상황을 의미합니다. 전세 계약 전, 선순위 근저당권과 채권이 주택 매매가격을 초과하지 않는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

깡통전세 감별기

 

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